Помощь адвоката в признании сделки недействительной

Обстоятельства дела

На консультации с адвокатом гражданин «С» рассказал, что считает сделку купли-продажи недвижимости совершенную между его отцом и гражданином «М» незаконной, поскольку договор купли-продажи квартиры отцом подписан не был. Со стороны отца договор купли-продажи квартиры был подписан гражданином «А» по доверенности. Однако отец гражданину «А» никаких доверенностей не выдавал, знаком с ним не был. К моменту регистрации договора купли-продажи квартиры отца гражданина «С» уже не было в живых – он был убит неизвестным. Также гражданин «С» рассказал адвокату Поляк М.И., что государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру была приостановлена в связи с сомнениями регистратора в подлинности подписи отца гражданина «С» на договоре купли-продажи квартиры. Согласно извещению Росреестра, сторонам сделки предлагалось предоставить личное подтверждение волеизъявления отца гражданина «С» на заключение вышеуказанного договора. Однако никаких действий со стороны гражданина «С», а также иных лиц участвующих в сделки купли-продажи не последовало. Несмотря на это покупателем квартиры было получено свидетельство о государственной регистрации права на квартиру. Адвокат пояснила, что необходимо обращаться в суд с иском о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, свидетельства о государственной регистрации права, признании права собственности на квартиру, а также просить наложить арест на квартиру во избежание ее повторной продажи.

Составление искового заявления

Гражданин «С» попросил адвоката подготовить все необходимые документы и представлять его интересы в суде.

Адвокат Поляк М.И. подготовила иск. В исковом заявлении она сослалась на Методические рекомендации по удостоверению доверенностей. В соответствии с п. 1.1 рекомендаций устанавливается, что до совершения нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия. Следовательно, доверенность может быть действительна только в случае личного присутствия доверителя, а доверитель не присутствовал при удостоверении доверенности и не подписывал ее.

Адвокат приложила к исковому заявлению экспертное заключение, полученное из материалов уголовного дела, согласно которому подписи гражданина «С» на доверенности, а также на всех документах, связанных с куплей-продажей недвижимости были подделаны.В соответствии с выводами экспертов, подпись на доверенности от гражданина «С» была выполнена при помощи так называемого механического копирования. Также экспертом было установлено, что подпись отца гражданина «С» на договоре купли-продажи была произведена тем же способом, что и при оформлении доверенности.

В силу ч. 1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными лицами.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо вне зависимости от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримости сделки может быть предъявлено лицами, участвующими в деле. Требование о признании сделки ничтожной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связанные с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить ее стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Рассмотрение дела судом

В судебном заседании представитель истца адвокат Поляк М.И. настаивала на том, что отцом гражданина «С» не было подписано ни одного документы необходимого для совершения сделки купли-продажи квартиры. Адвокат предоставила доказательства недействительности сделки, а также доказательства того, что гражданин «С» является единственным наследником умершего.

Представитель ответчика – покупателя квартиры возражал против удовлетворения иска, по его ходатайству был допрошен свидетель – риелтор, который оформлял сделку.

Однако благодаря грамотным вопросам, заданным свидетелю адвокатом Поляк М.И. было выяснено, что свидетель лично не видел, как отец гражданина «С» подписывал договор купли-продажи квартиры и знает информацию только со слов ответчика.

Выслушав доводы адвоката Поляк М.И. и представителя ответчика, изучив материалы дела, критически оценив показания свидетеля, суд решил: признать недействительным договор купли-продажи квартиры, признать за гражданином «С» право собственности на квартиру.

Благодаря профессионализму адвоката Поляк М.И. гражданин «С» смог отсудить у мошенников квартиру, так как являлся единственным наследником по закону.

Обстоятельства дела

7 мая 2011 года между гражданкой «Ц»  (покупатель) и гражданкой «Л»  (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной в г. Москве, в которой по постоянному месту жительства  были зарегистрированы сын гражданки «Л» - гражданин «С», второй сын гражданки «Л» - гражданин «А»  инвалид с детства первой группы, сноха гражданки «Л» - гражданка «Т» и внучка гражданки «Л» - гражданка «Д». Сын гражданки «Л» - гражданин «С»  подал в суд исковое заявление, так как по его мнению, сделка является недействительной, поскольку нарушены требования действующего законодательства - письменная форма договора не содержала указание на зарегистрированных в ней  истца и членов его семьи, на заключение спорного договора не было получено согласие органа опеки и попечительства. Также гражданин «С» полагал, что при заключении сделки его мать была намерено введена в заблуждение покупателем, гражданкой «Ц», с целью приобретения квартиры на выгодных условиях. Истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры и применить последствия недействительности сделки.

Подготовка искового заявления

Адвокат Грибаков А.С., внимательно выслушав гражданку «Ц», посоветовал ей подать в Бутырский районный суд г. Москвы возражение на исковое заявление. Приняв совета адвоката Грибакова А.С., гражданка «Ц» попросила его составить возражение на исковое заявление и в дальнейшем представлять ее интересы в суде.

В возражении на исковое заявление Грибаков А.С. сослался на нормы ст. 177, 179 ГК РФ, ст.56 ГПК РФ. Кроме того, адвокат указал, что истец не является стороной сделки, его прав совершенная сделка никак не затрагивает. Адвокат также указал суду на  Постановление Конституционного суда №13-П от 8 июня 2010 г., в соответствии с которым, при отчуждении  жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний,  согласие органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находиться на попечении родителей. Вмешательство органов опеки и попечительства  в процессе отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам  не исполняют по отношению к ним своих обязанностей. Вышеуказанное Постановление может по аналогии быть применимо и к совершеннолетним членам семьи собственника жилого помещения, находящимся под опекой или попечительством. Поскольку никаких прав и охраняемых законом интересов гражданина «А» в результате совершения сделки не нарушено, согласия органа опеки и попечительства на совершение данной сделки не требовалось. Никаких доказательств того, что гражданка «Л» при  заключении сделки была введена в заблуждение нет. Гражданка «Л» достаточно пожилой человек, однако каких либо сомнений в ее вменяемости не имеется и не имелось. Она абсолютно здравомыслящий человек. Адвокат Грибаков А.С. указал, что гражданина «С»  нельзя отнести к числу заинтересованных лиц, обладающих правом требовать признания договора купли-продажи квартиры недействительным. К моменту совершения сделки он не был зарегистрирован в спорном жилом помещении – снят с регистрационного учета по решению суда. Стороной договора он также не являлся, соответственно его права и законные интересы нарушены не были.  Были приложены следующие доказательства: копия свидетельства о государственной регистрации права гражданки «Ц», копия договора купли-продажи квартиры, копия выписки из домовой книги.

Рассмотрение дела в суде. Решение суда

На судебном заседании адвокат Грибаков А.С. основываясь на вышеуказанных доводах, доказал, что отсутствуют основания для признания недействительной сделки по продаже квартиры. Он вызвал в суде многочисленных свидетелей – соседей гражданки «Л», которые подтвердили, что та имела намерение продать жилье из-за плохих отношений с сыном – истцом по делу и длительное время подыскивала покупателя. Таким образом, адвокат указывал, что у суда не имеется оснований для признания недействительным договора купли-продажи квартиры, как сделки, не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов, либо совершенной гражданкой «Л» под влиянием обмана, то есть намеренного введения  последней покупателем в заблуждение с целью совершить сделку, поскольку указанные обстоятельства не нашли своего подтверждения в судебном заседании, а гражданином «С» не было представлено достоверных доказательств в обосновании данных обстоятельств.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд решил: в удовлетворении исковых требований гражданину «С» к гражданке «Ц» и к гражданке «Л» отказать. По вступлении решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска гражданина «С» к гражданке «Ц» о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки и снять запрет на совершение любых действий, связанных с отчуждением жилого помещения.